Cómo serán los contratos con la nueva Ley de Alquileres
Actualización semestral y fórmula "Casa Propia": Los cambios esenciales en la nueva Ley de Alquileres de Argentina. Entérate de lo que implica para inquilinos y propietarios.
La reciente aprobación de la Ley de Alquileres trae consigo una serie de cambios significativos que afectarán a inquilinos y propietarios por igual. A continuación, detallamos los puntos clave de esta nueva normativa:
Duración de los contratos: se mantienen los 3 años
Actualización semestral: la reforma establece un intervalo mínimo de seis meses para la actualización de los precios, a diferencia de la norma que estaba vigente que permitía una sola actualización anual.
Fórmula para actualizar los alquileres: los precios de los alquileres se actualizarán en base al coeficiente de "Casa Propia" utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este índice estará "conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina".
Pesos: la ley aprobada aclara que el precio de los contratos debe establecerse en moneda nacional. Tampoco la publicidad de los inmuebles en alquiler puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos.
Anticipos: se mantiene el tope de un mes para los anticipos
Incentivo fiscal al monotributo: se dispone que "los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo".
Exención de Bienes Personales y de Impuesto al Cheque: se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional y la exención del impuesto al cheque para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes "utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados".
Ganancias: se estableció que "las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación".
¿Qué es el índice Casa Propia?
El índice Casa Propia es un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se usa desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.
La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
"En este sentido, la fórmula acompaña la voluntad del Gobierno Nacional de alcanzar un horizonte donde el crecimiento del salario acompañe el sueño de la Casa Propia", indicó la cartera que conduce Santiago Maggiotti en la sección de "preguntas frecuentes" de un documento sobre este coeficiente.
Además, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.
Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
¿Qué pagará el inquilino?
Cuando la nueva ley de alquileres entre en vigencia, el inquilino deberá contemplar que la fórmula Casa Propia para calcular las subas del alquiler.
Para hacer este cálculo, será necesario tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
A modo de ejemplo se puede utilizar el caso de una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $70.000 y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023 (en la actualización semestral).
El inquilino deberá ingresar a la página web del Gobierno para ver cuáles fueron
https://www.argentina.gob.ar/sites/default/files/coeficiente_casa_propia_hasta_noviembre_2023.pdf
Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.
Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $70.000.
Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre 2023 $97.545 durante seis meses.